角地緩和~建ぺい率10%アップでも隅切りに注意!

東京で家を建てる時、様々な法令や基準を守る必要があります。国、自治体ごとに法規制の内容が変わりますので、家を建てる条件も変わってきます。そのため、まずは「土地選び」の段階から法規制についてしっかりと確認しておく必要があります。例えば、「建ぺい率」という言葉は聞いたことがあると思いますが、角地に家を建てる場合、建ぺい率が緩和され、敷地をより有効に活用できることがあります。ただし、その際に「隅切り」と呼ばれる自治体ごとの制限が異なるため注意が必要です。そこで今回は建ぺい率の計算方法や緩和の条件、隅切りの注意点などについてご紹介します。

建ぺい率とは?上限があるのはなぜ?

建ぺい率とは、土地の面積に対して建物の建築面積が占める割合のことです。

敷地内に建てられる住宅の面積を制限することで、日照や風通しを妨げないようにしたり、近隣で火災が起きた場合、延焼を防ぐことなどが、建ぺい率に上限が定められている主な理由です。

建ぺい率は、都市計画によって指定された用途地域ごとに上限が定められています。さらに、地区計画によって、詳細な規定があることもありますので注意が必要です。

 

 

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法は

建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

です。建ぺい率の上限がその土地の用途指定の区分ごとに指定されていますので、区分がわかれば、その土地に建てられる建物の面積がわかかります。

たとえば、100㎡の土地の建ぺい率が60%の場合、60㎡です。

また、複数の用途地域にまたがっている場合などは建ぺい率の上限が異なるケースがありますが、この場合も、考え方は同じで、たとえば

 

90㎡の土地の建ぺい率が50%、30㎡の土地が60%の場合、90㎡×50% + 30㎡×60% 

=63㎡の建築面積の建物が建てられます。

建築面積に含まれないもの

建築面積は、家を真上から見て、軒や庇などの居住空間からはみ出した部分の面積を除いた面積だと考えるとわかりやすいかもしれません。なお、建築面積には、居住空間でない軒、庇(ひさし)、出幅が1cmを超えないバルコニー、地下室などは建築面積に含まれません。

 

 

建ぺい率一覧(都市計画法の用途地域別)

建ぺい率は、都市計画法により、以下のように定められています。商業地域では、建物が敷地面積に対していっぱいに建てられるようになっています。

用途地域

建ぺい率

第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
田園住居地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域

30%、40%、50%、60%のうち、自治体ごとの都市計画で定める割合

第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域

50%、60%、80%のうち自治体ごとの都市計画で定める割合

近隣商業地域

60%、80%のうち自治体ごとの都市計画で定める割合

商業地域

80

工業地域

50%、60%のうち自治体ごとの都市計画で定める割合

用途地域の指定のない区域

30%、40%、50%、60%、70%
のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会を経て決定する割合

 

 

 

角地緩和って何?建ぺい率緩和の条件

建ぺい率は、上記のように自治体の都市計画法の用途地域毎に定められていますが、一定の条件を満たせば建ぺい率が緩和されます。たとえば、一定の条件を満たす角地の場合は、緩和の対象になるため建ぺい率がアップ(10%加算)し、より広い建築面積が確保できます。このことを「角地緩和」と言います。

角地緩和とは建築基準法第53条第3項第2号において、街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものということになっています。

参考)建築基準法第53条(建ぺい率)

3. 前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあっては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもって当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあっては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

一  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

二  街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物

出典:電子政府の窓口「e-Gov」

 

 

角地緩和になる土地

「角地緩和」が該当する土地は、主に以下の3つの土地です。

①街区の角にある土地の場合

土地が角地(道路の交差点に面した場所)にある場合は、建ぺい率の上限が10%加算されます。

②道路に挟まれた土地の場合

土地の両側に道路が面し、道路に挟まれているような土地は角地としての扱いになります。

③公園、河川などに隣接する土地の場合

公園、広場、河川などに面している土地の場合は、角地と同等とみなされます。

 

ただし、特定行政庁ごとに角地に指定される条件が異なりますので注意が必要です。角地における建ぺい率の緩和規定は、適切な「隅切り」を行うことが条件となっている自治体もあります。

 

隅切りにも注意

特定行政庁ごとに、隅切り(すみ切り)という建築制限が設けられています。二辺が道路に面する角地の角の一部を切り取って、交差点の見通しを良くしたり、曲がりやすくするための措置として、道路や空き地にすることを隅切りと言います。隅切り(すみきり)は、角きりなどとも言われます。

 

加算される建ぺい率や緩和条件や、隅切りの指定などの詳細は、地方自治体によって異なります。今回ご紹介した条件に当てはまっても、自治体の規定や判断によってはこの通りに緩和されるとは限りません。詳しくは、自治体の建築指導課に確認しましょう。

 

 

まとめ

角地は、日当たりが良さ、住宅を建てる立地条件として人気のある土地です。角地に家を建てる際に、角地緩和として建ぺい率が10%緩和され、10%広い建築面積で家を建てることが認められることがあります。しかし、他の法令の制限などがあり、建ぺい率の緩和措置が受けられない場合もあります。また、角地は隅切りと呼ばれる規制もあるため、その土地ごとに、どの程度隅切りしなければならないのか、管理や整備方法などの扱いについて自治体ごとに確認する必要があります。まずは土地の購入前に自治体や不動産会社に確認の上、土地の制限、緩和条件、隅切りの必要がある場合は、事前に規定をしっかり確認して家づくりの計画を立てることが重要です。

 

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