東京で土地探しするコツ│地震・水害・狭小地がキーワード

「東京で土地を探すとき、何に気をつければいいのかな?」

本記事はそんな疑問にお答えします。

結論からお伝えすると、東京での土地探しは ”地震・水害・狭小地” 3つのキーワードを意識すると、安心して長く住み続けられる土地に出会えて、満足する住まいづくりができるでしょう。

どうして、このキーワードが重要なのか、理由を考えてみましょう。

土地探しのコツ(1)地震について考える

東京都 – 地震に関する地域危険度調査より

最初のキーワードは「地震」です。

令和4年になってからも、日向灘沖で5強、福島県沖で6強の地震を観測していて、首都直下地震や南海トラフ地震の予想もあることから、地震に対して何らかの備えが求められます。

気象庁 – 関東地方の地震について

揺れやすい土地

同じ東京の中でも、揺れやすい土地揺れにくい土地があるのはご存知でしょうか。

防災科学技術研究所の提供する「地震ハザードステーション J-SHIS Map」では、表層地盤の増幅率から地盤の揺れやすさを確認できます。

防災科学技術研究所 – 地震ハザードステーション J-SHIS Map

マップを見ると、利便性の高い地域や、比較的地価が安く手に入れやすい地域で震度が高くなる傾向が見られます。
一方で、震度が高い予想の地域の中でも、比較的震度が低い予想の地域も見られるので、土地を選択するときの参考にしてもよいでしょう。

ピンポイントで調べる

土地は少し位置が異なると特性が変わります。
このため、実際に住宅を建てるときは ”スウェーデン式サウンディング試験” を始めとした試験を行い、地面の強さを調べます。
しかし一般的には土地の購入後でなければ試験を行えず、購入後に軟弱地盤だと分かることもあります。

そこで使えるのが、国交省や国土地理院の公開する、地盤調査の結果や過去の土地利用が分かるサイトです。
建築予定地付近で地盤調査が行われていれば地盤の特性を知ることができ、対象地域で調査結果データが公表されてなくても、周辺の土地利用の変遷を見るだけでも面白いですよ。

国土地盤情報検索サイト「KuniJiban]

地理院地図

建物自身で耐える方法も

地震の揺れを完全に防ぐことはできないので、建築で揺れを防ぐ方法もあります。
建物をしっかり固定して耐える “耐震” 建物の地震動を吸収する “制振” 装置を取り付け基礎と建物を切り離す “免震”
こういった対策を取ることで、地震動への安心感も増すでしょう。

免震+液状化対策工法の木造住宅「ひのき」

免震+液状化対策工法の重量鉄骨住宅「たくみ」

すでに建築済みの家や、中古住宅の取得を目指す人に対しても、耐震診断や基礎・構造材の取り替えなどの対策も取れるので検討してみましょう。

「まるで新築さん」耐震リフォーム

土地探しのコツ(2)水害について考える

次のキーワードは「水害」です。
地震と並んで、発生すれば建物に対して深刻な影響を与えるので、ぜひ対策を取りたいところです。

浸水しやすい土地

浸水しにくい土地を探すうえで利用できるサービスもあります。
一般的には自治体の提供するハザードマップの利用が勧められますが、正直見にくいです。

そこでおすすめなのは、国土地理院の地図に洪水の浸水域などを重ねられる “重ねるハザードマップ” です。
浸水に不安を感じる人は一度予定地付近を確認して、規模エリアの中で少しでも浸水深が浅い場所を探すとよいでしょう。

重ねるハザードマップ

水害も今昔の確認が必要

ハザードマップは想定する浸水深を確認できますが、本当にその地域が浸水するのか体感しづらいものです。

昔の土地利用を確認することで洪水を受けやすい地域、受けにくい地域を確認できます。
付近を川が流れていた地域や、湖沼が多い地域、水田の多かった地域では、一般的に水害が発生しやすいといえます。
同じ地域の今昔を比較できるサイトもあるので、確認してみましょう。

今昔マップ on the web

万が一に備えることも大事

予算や希望エリアの関係で、津波や洪水の浸水域で土地探しをすることもあるでしょう。
こういった場合は、建物の工夫で安心感を高められます。

例えば、1F部分をガレージにすることで、リビングやダイニングなどの主要な居住スペースを地面から高い位置に移せます。他にもロフト収納を設けて水濡れを避けたい物を事前に退避させることも大事です。

災害対策にもなる小屋裏収納を設けた注文住宅

1Fにガレージを設けることで主要な居室を高い位置に設けた注文住宅

土地探しのコツ(3)狭小地について考える

最後のキーワードは「狭小地」です。

東京は地価が高額であること、土地の需要が高いことから、家を建てるときの土地が小さくなりがちです。
そんな狭小地を選ぶうえでのコツも見てみましょう。

二項道路に注意

敷地前の道路が狭い場合は、 “二項道路” に指定されている場合があります。
自分の敷地でも、建物や塀などの構造物を建てられないこともあるので、注意が必要です。

詳しくは、二項道路について解説した記事を参照ください。

新築するなら42条2項道路のセットバックに注意!

接道に注意

敷地と道路の境界を ”接道” といいますが、接道関係がしっかりしていないと、建物を建てられない可能性があります。
今、建物があっても、取り壊して立て直す再建築が認められない場合も

関連記事:位置指定道路~私道に面した土地は要注意?

二項道路や接道関係、さらに斜線制限など、法令に関する判断は知識や経験が必要です。
東京の土地選びで迷うこと、個別に相談したいことがあれば工務店に相談することをおすすめします。

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まとめ│安心できる土地探しのコツを身に着けよう

狭小地にこだわりを詰め込んだ3階建ての注文住宅

東京で土地探しをするうえで重要になるキーワード「地震」「水害」「狭小地」について解説しました。

平野に広く発展する東京では、水害が発生しやすい地域が多く、さらに首都直下型地震の話題もあり新築に対する不安を抱えてしまうこともあるでしょう。
また、地価の高い東京ではひとつあたりの土地が小さくなりがちで、狭小地の選び方も重要なテーマになります。

東京ならではの土地選びのコツをつかんで、満足いく家づくりに活かしましょう!

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