中古戸建住宅リフォームの注意点

皆さんこんにちは、中原です。

中古戸建住宅をリフォームする際の注意点をご紹介いたします。

 

住宅の工法

マンションよりも比較的にリフォームの自由度は高いですが、

工法によって制限が出てくる場合があります。

1階から2階へ通されているような、構造的に取り外せない

柱や壁の部分は基本的に変更できません。

リフォームをするにあたって、具体的に代表的な工法に

それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう

リフォームのしやすさ

簡単なものから順番に、下に行くほど難しくなっていきます。

木造軸組(在来工法)

比較的自由にリフォーム可能。

鉄骨系プレハブ工法

間取りの変更など自由度は高い。

木質系・コンクリート系プレハブ工法

間取りの変更は比較的難しい。

2×4(ツーバイフォー)工法

間取りの変更は難しい、内外装のリフォームは可能。

 

構造部分の老朽化度合い

建物をチェックするときに重要なのは、

見た目や表面の綺麗さではなく、あくまでも

骨組みや構造などの躯体部分です。

 

中古住宅の場合は、まだ居住中の場合も多いかと思いますが、

出来る限り建物を見せてもらい細かくチェックしてください。

具体的には次のようなポイントを確認していきましょう。

 

■地盤・ゆがみ・建物の傾き

まず建物の周りを歩いて、地面と基礎の間を確認します。

もし隙間があると地盤沈下がある恐れがあります。

基礎にひび割れがある場合も要注意。

建物全体に大きな負担がかかっていると考えられます。

 

それから実際に素足で建物内を歩いてみて下さい。

床に傾きや違和感を感じないかも確認しましょう。

プロにチェックを頼むのも一つの方法です。

また、ドアや建具などの建て付けもしっかり確認してください。

 

■床下の状態

床下は通常乾燥している状態が普通です。

押入れや床下収納などに点検口があるので点検してください。

もし湿気があるようでしたら、木造部分の腐食やシロアリが

考えられます。

 

また、外側から床下を覗くのも良いでしょう。

基礎に黒い縦細の長い汚れが付いている場合は、

シロアリが通った跡の可能性があります。

 

■黒ずみ・カビの有無

押入れや家具の裏、部屋の隅などにカビが発生していないか、

また、天井や屋根裏に黒ずみが発生していないか確認してください。

黒ずみやクロスの剥がれは、断熱材の施工や通風状態に問題がある

場合があります。

そして天井のシミは、雨漏りの可能性があります。

この時に見た目だけではなく、変な臭いがしないかどうかも

確認しておきましょう。

 

これらのレベルのチェックでしたら、

ご自身でも出来る範囲かと思いますが、

どうしても時間がない場合やもう少し厳密にチェックしたい場合は、

専門業者へ依頼することもできます。

 

地盤のチェックを行ってくれる業者や、

建物自体のチェックを行ってくれる業者など、

さまざまな業者がありますので、必要な業者に依頼しましょう。

業者にもよりますが、費用は10~20万前後でできます。

 

建物の関連記録

チェックしていきたいのは主に

「設計図面」「補修履歴」「施工中の記録」「検査済証」

の4点です。

これらの書類や記録は建物を選定する重要な指標の1つとなります。

■設計図面

「立面図」「間取図」「伏図」などの図面一式のことです。

 

■補修履歴

保守、点検がしっかり行われた記録で、いつどこを修理、リフォーム

したのかが分かります。

 

■施行中記録

施行中、工事中の記録のことですが、現場写真なども合わせて

閲覧できると有効です。

 

■検査済証

敷地と建築物が建築基準関連規定に沿っていると証明されると、

交付される証書です。

 

これらの書類が完璧に揃っていれば言う事なしですが、

現実的には間取りは販売図面のみしか残っていなかったり、

検査済証は交付されていないといったこともあります。

そういう場合、まずはこれらの書類の有無を確認した上、

不動産会社に確認してもらう事が重要になります。

 

法律的な制限

建造物を建てる際に適用されるのが、建築基準法です。

リフォームの際にも適用されます。

建築基準法とは、居住性や安全性、環境保持を目的とした法律です。

その内容は大きく2つに分かれており、

集団規定と呼ばれる都市計画上の制限と、

単体規定と呼ばれる個々の建物への制限となっております。

 

その他にも、地域やその敷地ごとに法律や条例が制定されています。

建物が建った後に法改正などによって、当時の制限から変更される

場合がありますのでよく確認しましょう。

 

■建ぺい率・容積率の制限

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

容積率とは、住宅の延床面積の敷地面積に対する割合です。

リフォームで増改築をする場合は、自分の地域はどれぐらいかを

確認して計画を立てる必要があります。

 

■用途地域・斜線制限による制限

用途地域は大きく分けると、

住居系・商業系・工業系の3つです。

細かく分けると12種類の用途地域があります。

 

斜線制限とは、隣地や道路の日照・通風・採光を

確保するための高さ制限のことです。

こちらに関しては基本的に業者がその土地に合わせてチェックをし、

必要に応じて建築確認申請などを行います。

詳細まで把握しておく必要はありませんが、

念のためこういった制限があることを理解しておきましょう。

 

■道路幅員制限(セットバック)

敷地が接している道路の幅が4m未満の場合は、

道路との境界線を道路の中心線から2mの位置まで

下げなければなりません。

 

セットバックされた部分は当然道路と見なされるので、

建物などを建てることは出来ません。

また建ぺい率や容積率の計算にも含むことができません。

セットバックに必要な面積が、敷地面積の10%以上ある場合、

その旨を物件広告などに表示する義務があるので、

チェックしておきましょう。

 

■防火地域・準防火地域

防火地域、準防火地域では、木造住宅は建てられますが、

国土交通大臣の定めた構造に沿う必要があります。

窓やドア、屋根、外壁を防火性のあるものにしなくてはならないなど、

いくつか制限があります。

 

■北側斜線制限

北側斜線制限とは、建物を建設する際に、

北側に隣接する建物に十分日が当たるように設けられた制度です。

北側の境界線から、垂直に5mまたは10m立ち上がり、

0.6または1.25などの勾配で引いた線以内に、

建物が収まらなくてはならないという制限があります。

 

■道路斜線制限

道路斜線制限とは、敷地の前面道路の幅に対して建物の高さが

制限されている、建築基準法で定められた制限です。

用途地域が住居系の場所で適用される高さの限度は、

前面道路の幅と建物から道路までの距離の合計の1.25倍となっています。

住居系以外の用途地域では1.5倍になっています。

 

■建築確認申請

新築や増改築をする時、建物の過半以上のリフォームを実地する際は、

建築主は建築確認申請書を役所または民間の建築確認検査機関への

提出が義務付けられています。

申請、確認を受けずに施工することはできません。

建築確認で、これらのようなポイントが規定にのっとって確認されます。